下面是执一资本创始合伙人李牧晴的演讲要点：

　　一、任何行业都包括三个基本要件：硬件、软件、服务

　　二、要警惕那些行业内跨领域的对手

　　三、要注意发展单元经济、规模化和密度、提高消费频率

　　四、下一步发展方向：满足用户的品质需求和主攻细分领域

　　以下为演讲实录(有删减)：

　　过去十年执一资本在住的领域只投了三家公司——链家、我爱我家、房多多，总结下来每家公司就做了两件事：第一件事就是他们找到了一个最基本单元的经济模型，有的是小区的二手房交易，有的是新房的新房交易，在这个单元里面是可以产生盈利的;第二件事是拥有密度，在某一个领域或者城市里面，他们完成了最大的密度覆盖。比如链家有50%的市场率，在一个城市完成了一个密度的覆盖，但这个密度的形成背后靠的是一系列的工作，大家都知道，房产交易是人的交易，服务很难标准化。怎么构建标准化，怎么培训出可靠的人，这些都是非常不容易的。他们只做了两件事，根据对于行业产生的判断，我们认为还有第三件事可以做，这件事我后面再说。

　　一、任何行业都包括三个基本要件：硬件、软件、服务

　　有人问我现在资本对家装怎么看?过去十年我们为什么没有在这个领域投公司，原因是比较复杂的。

　　首先，从家庭的需求来讲第一件事是房子，住宅的价格涨得太快了，但家具的价格是下降的，几乎要逼近山寨货的价格;

　　第二，消费者过去十年的动作就是攒钱买房子，目前中国的住宅居住情况达到了一定的保有量。接下来，可以说家装的事情刚开始，很多家庭刚刚还清房贷，或者还了一半的房贷，这个时候喘一口气就有机会把家里打扮漂亮一点;

　　第三，就一些地方来说，整个城市的普通家装水平是比较差的，比如北京。但是看成都、厦门、武汉这些城市，相对来说人们的家里面很漂亮，因为他们的可支配收入多。对于人们来讲，花在房子上的硬件费用多，就没有钱做软件，导致软件投入少。当然这对于高收入家庭来说是另外一回事。

　　任何行业都是三个基本要件，硬件、软件、服务。过去十几年大家解决硬件需求，先有水泥造的空间，先在还清贷款的路上走着，接下来才会去解决软件的问题。

　　二、要警惕那些行业内跨领域的对手

　　今天现场举办的是装修论坛，因此我要讲另外一件事情，就是过去做投资发生最可怕的事情是：你的对手不来自于你本身这个行业，而来自于比你更高的人。这个就是“跨界打劫”，在装修行业也有这样的情况。如果某一个领域一方面能够拿到房子，另一方面还可以提供装修，还有人提供租赁、维修等等一系列的服务，这个业态就会胜出。现在很多年轻人在用这个服务，比如青年公寓，近两年它在居住资本圈中相对很集中地冒出来，如今在二线城市也开始变得流行起来。

　　我们看中国的结构就很清楚，中国现在大概有2.5亿套的房子，这里面其实每年被交易的房子非常少，大概是2.5%左右，即每年只有500-700万套的交易，在2.5亿套里面大约有三分之一是用于租赁。因为房价上升得太快，更多的年轻人会选择租房而不是买房。

　　这里面主要原因在于本身购买新房的决策越来越难，而租房越来越方便。你根本不用考虑有没有钱买房，也不愁装修这个事，只要掏钱就可以入住，能够满足年轻人的需求。就好比大家不会认为一定要去买菜、买锅做饭，只要点外卖就能快捷地解决用餐的问题，所以外卖业务量得到了高速的增长，可以说外卖替代了大家的厨房。而租房就在一定程度上代替了人们的需求，人们会认为在年轻的时候，为什么要攒钱买房、想装修的事呢?相对来说，租房就成了一种简单的需求。

　　三、要注意发展单元经济、规模化和密度、提高消费频率

　　在日韩更多的人选择单身，这是社会进步的趋势，但这种趋势对行业来说可能会产生危险的影响。我们看日本，40岁以上尚未结婚的人群比例在大量攀升，而东南亚、台湾与日本都是一致的，单身的生活状态在一线城市比较流行，在二三线城市不明显。还有一个变化就是，大家越来越倾向于颜值，这个东西长得好看或者足够有个性，变得越来越重要。过去很多人装修房子都会选择中国风，当时中式田园风是很流行的，但随着智能机对简约审美观的推进，如今大家对什么是最美的房子有了新的标准。

　　我在一开始演讲的时候讲过，做好两件事情，公司就可以做到从1到10。第一就是单元经济，第二是规模化和密度，而我要讲的第三件事就是频率。用户对于装修的满意度，可能会呈现逐渐下降的趋势，最开始他们想装修好自己的房子，但由于中间麻烦的细节诸多，会越来越影响满意度。

　　最后会出现拎包入住的场景。在酒店里面你出示身份证，付了钱，你在各个时间可以去入住，能换各种各样的环境，这个是第三个发展业态。这种业态可能会在更晚一点出现，大家必须先解决基本单元的东西，再考虑行业扩张化，把这些工作完成之后会进入第三个阶段。就好比在汽车领域和吃的领域，国内已经在变化了，更多人的家里面厨房变得更小，或者是不需要洗衣机了。在这个行业，第三阶段会不会发展成大家都可以不固定地租房，或者不持有资产，这些都可以观察。

　　四、下一步发展方向：满足用户的品质需求和主攻细分领域

　　我们再看看什么是没有变的?其中没有变的一定是用户对于品质的需求。因为在服务业，做好一个基础模型还可以，但是难的是怎么在同一个城市的不同区域进行扩张，比如在北京，即同一个城市的不同时间段，可能导致大的活动物流就进不来了。怎么满足在不同的城市、时间能够稳定地达到预期效果，这是一个问题。

　　就像商品行业，客户是可预期的，最慢三天。服务行业要建立强大的后台，要有那么多稳定的人做这个事情，这个东西是没有变的。而这呈现出来的结果是这样的：后台是无比复杂的，要做大量的工作，而对于行业来说，还有细分的或者普遍的机会。比如，在金字塔的最底层是分散式的二房东，往上是满足入住的服务，再往上是小众的、对居住空间有更高要求的服务。这就好比很多公司在开集体会议的时候，为什么要选一个风景好的地方，而不是在自己的办公室开这个会议，因为人在换了一个环境，在轻松的状态之下，火花会更容易迸发出来。最早在国外做创意的公司，他们就常年住在各种各样的酒店里面，以刺激自己的灵感。

　　居住行业还有若干问题没有解决，第一点就是有细分的产品。在二十多年前日本出现过房地产泡沫，后来他们做了很多细分的尝试，比如说专门针对女性的房屋，针对老年人和睡眠不好的人群的房屋。第二，基于数据去做更多的管理风险的金融创新。比如说日本最大的建筑商，他们提供一种保险，你每年掏出4%的房租买这个保险，就一定能保证你这个房子能达到96%的出租租金，这都是基于他们多年运营得来的数据才能推出这样的产品。我们执一资本作为对行业了解还挺浅的基金，未来十年都会和这个行业创新的创始人一起探索，看看这个行业里面还有什么变化和不变，我认为变化就是不断的变化和需求，不变是一个规模化、可扩张的系统，这系统能把产品串起来，谢谢大家的聆听，谢谢大家!