首先定义一下什么是崩盘，每个人都有不一样的看法，既然是由我发起讨论，那我就拍脑袋下个定义——跌30%以上算作崩盘，因为现在很多一线城市的新楼盘首付是30%，把首付跌没了通常就会引发系统性风险，要没意见咱们就开始了。

　　注意我说的是推理，不是意淫，所以太过玄幻的假设咱就略过了。

　　现在国内有很多很多人都盼着房市崩盘，但无论这些人发出了多么恶毒的诅咒，市场价格终归是由供需关系决定的，所以咱们只需要拆分开详细讨论供给和需求就可以了。

　　先说供给

　　房市供给突然变大有两种可能

　　巨量新增盘

　　也就是地方政府突然抛出巨多的地块供开发。恕我直言，可能性是零，理由很简单，土地收入是地方政府的支柱性收入，我找不到理由地方政府为什么要砸自己的饭碗。中央政府的确多次出政策抑制房价，但目的只是防止过快上涨导致的风险，从来没喊出过让房价下跌的口号。指望新增盘来砸盘是幼稚且愚蠢的。地方政府会控制投放地块的节奏，确保可持续性地从中获得大量收入。

　　存量抛售

　　也就是二手房大量抛出导致崩盘，这个可能性有吗?有的。我年初给大家写过看房日记，我前后大概看了十几套3居以上的大户型，有一半左右是空置的，最长空置时间超过10年，开发商当年送的木地板都烂了，却从没住过人。毫无疑问，北京有数量可观的空置房，如果这些空置房一窝蜂抛出来还是不容小觑。

　　什么情况下这些空置房会抛?有两种可能：

　　一是房主们找到更好的投资渠道，资金纷纷从房地产撤出。大家自然而然就想到了A股。的确，当A股产生财富效应时对房市是有很强的抽血效应的。2006-2007、2014-2015两波牛市期间房价都比较萎靡，而最近这一波房市大涨发生在股灾之后也不是巧合。

　　但A股的尿性你们都知道的，疯牛又猛又短，长期是指望不上的，越来越多在股市受挫的老百姓坚信房市是国内最好的大额货币理财选择，这一点在短期内改变不了。

　　另一种可能性就是对未来预期悲观，觉得房价要跌，然后主动抛出，这种情况不但有可能，还发生过。一些疯狂的多头说房价30年没跌过，扯淡的，2008年那次北京就跌了20%以上，我老婆当时买了东四环的某小区，她高位接盘14000/平，金融危机期间同小区报价到过10000/平，为此她还郁郁寡欢了将近一年。不只是北京，2008年那次深圳也跌幅超过30%，网上现在去搜都能看到大量断供的报道。

　　2008年那一次是全球性的金融危机，类似的金融危机会不会再出现，我没有能力预测，但那一次经历倒是很有启发。首先实践证明当首付跌没了，房子变成“负资产”时就会有人陆续断供，跌的越多断供的人越多，房主不怕银行催缴，也不会在乎信用记录，银行更没能力一个一个去打官司，由此产生的系统性风险很可怕。再者就是当初断供的人里面，主要都是持有多套房的投机者，每套房就交个首付，用最大杠杆去赌房价上涨，一旦下跌他们分分钟完蛋。为了应对这类危机政府后来想出了限购的政策，大家老以为限购是为了抑制房价，其实也是为了化解杠杆投机的风险。

　　100套房子在10个人手里，和100套房子在50个人手里，对房价下跌的承受力是完全不一样的。

　　再说需求

　　需求变小的可能性也有两种

　　人口结构变化

　　这个不会短期作用，而是长期慢慢作用。我以前在夜报里给大家发过人口出生统计表，1970-1990年是高潮，从1990年开始中国每年新增人口快速下跌。我们假设26-30岁是适婚年龄的话，从2020年开始新增需求是逐渐减少的，只不过刚需耗不起时间。所以我说过好几次，80后这一代人的使命就是来给房市接盘的，谁让你的父母把你赶趟都生在了那密集的几年，2000年后出生的孩子结婚的时候房市竞争就没那么血腥。

　　历年新增人口统计表，年份右边数字单位是万人

　　经济衰退

　　另一种需求减少的可能是经济衰退，百姓收入减少，导致购买力下降。这一点其实在2008金融危机那一年已经示范过了，当失业增加，工资停止增长，老百姓对收入预期缺乏安全感的时候，会直接反映到房市上，导致购买意愿下降+抛售意愿增强，这不是危言耸听，这是我能想到的房市隐含的最大风险。

　　综上所述

　　我的结论如下

　　10%以内的回调是市场正常波动，只要舆情一冷却，随时可能出现，无法预测。30%以上的崩盘，不太可能因为房市内部供需失衡而崩盘，最大可能是来自实体经济萎缩导致的冲击，所以只要中国GDP增速别下降太厉害，中国房市只会是调整，不会崩盘。至于房产税不用害怕，原因前面已经讲过了，房市是国本，所以政府的任何行为最后一定都不可能导致房市崩盘。

　　严厉调控房地产的后果猜想

　　多年之后，人们还会谈论2016年国庆期间的那些房地产政策。就像人们会把1929年的经济危机和胡佛总统放任自由的不干预政策联系在一起一样。2015年330新政刺激房地产之前的一年，2014年3月份，深圳已经出台了一些刺激房地产的政策，各地陆续出台了一些，房地产市场已经蓄势待发，330只是火上浇油，一年多的时间就燃烧的如此猛烈。这次不同于以前的北上深顶多加上温州等几个小城市放价疯涨。从南京到苏州，从合肥到郑州，从东莞到武汉，有十几个大中城市暴涨，与初始时的价格相比至少涨了一倍以上。国庆长假，到现在出台严控房地产的政策的城市已经19个，这次房地产调控必将带来深远的影响，两个月观望期过后，断供、下跌成为大概率事件。有人统计过从2003年到2016年，共出台了43个房地产政策。但真正造成巨大影响的只有两次。2008年，受到全球金融危机的影响，深圳、上海、北京房地产价格比2007年高点下跌30%左右，年底出台了一系列预备性政策，2009年初，七折利率横空出世，经过一段时间的酝酿，上演了一波壮阔的上涨。

　　然后就是各种微调打压政策，房地产稳中有涨，到2014年初，深圳的房地产价格已经是2007年高点的近两倍，房地产市场有些观望情绪，找不出强刺激的理由，但330新政横空出世，续上了猛涨的动力。中国特别是大城市的房地产价格特别符合艾略特的波浪理论，尽管这个理论可能是不严密的伪科学。07年之前缓慢上涨是第一波，08年金融危机下跌是第二波。09年救市启动了第三波。16年国庆很可能迎来第四波，也就是下跌波。然后，政策再一次救市，冲向第五浪。

　　有人总结了房地产循环经典过程：房价上涨—>老百姓赶紧买房—>地王频出—>疯狂买房—>限购—>加大二手房首付—>提高按揭利率—>严控房地产贷款—>办不到房贷—>房地产降温—>地方政府着急—>取消限购—>卖方抵税—>买房入户—>降低首付，房贷利率打折—>下一轮循环开始人们的好奇点集中在万一暴跌或者成交量极度低迷，

　　他们还会不会再一次救市

　　据高盛(记不清了)测算，如果中国楼市价格下挫30%，可能会产生4.1万亿的坏账，相当于6000多亿美元。这个数据可信度比较高，本次房市浪潮绝不是国家规定的7成或者几成贷款。由于“首付贷”和提高名义价格的贷款(放大了名义价格，再打折相当于接近零首付)存在，有很多零首付的赌客。我们可以把这个数据与08年美国次贷危机的数据比较一下，查不到官方披露的直接数据，只能查到间接推测的数据。美国房地产总数是1.19亿单位(所谓单位是一栋独立的房子或一个独立公寓单位)，其中次贷对应的房地产总数为291.9万单位，平均次贷欠款是18.39万美元，总共计算出为5368亿美元。

　　也就是说，即使所有的次贷都出问题还不了，也不过5400亿美元左右。次贷真实的违约率约11%左右，次贷总额约5400亿美元，加上各种损失，金融衍生品之类的，有人估计次贷坏账约1500亿美元。那么，要是你会让6000亿美元的房贷坏账发生吗?任何人都不会，怎么办呢?一旦下跌到一定幅度，继续救市政策出台是大概率事件。也就是说艾略特第五浪到来，力竭才会结束。有一个形象的比喻说中国股民就像一个不孝之子，你要是给他钱，他就去狂嫖滥赌，你要是不给钱，他就死给你看。

　　岂止股民，中国赌徒全都如此，房地产的赌徒也是如此。心理因素加上互联网传播是一个十倍速因素，你想让它慢牛，它必然成为蛮牛，你让它降速，它就卧倒。大众参与的事情无不如此，移动互联网极大的加强了羊群效应。羊群效应不是新鲜事，移动互联网之下的羊群效应才是新情况。人们对房市和股市的看法完全不一样。

　　股市真有很多人赔钱，房事从来都是挣钱，这是一个事实;

　　股市主要都是自己的钱，房市有银行杠杆，而银行是国家的，你见过出政策的人让自己真受伤吗?

　　房地产涉及到土地财政，大头收入是政府的，政府怎么可能让自己不赚钱;

　　这些道理人人都懂，不懂的也让手机给搞懂了，这也是接下来一波救市面临的巨大的挑战，但上峰未必意识到这个挑战。再一次救市很可能导致更多的更疯狂的卷入房地产，最终力竭，不得不冒着巨大的风险，通过激烈的货币政策调节。

　　如果这次真让炒房的赌徒赔了，让疯狂的金融服务公司疼了，很可能是一件好事，这样就能把心理预期调整的离散一些，经济能够平稳运行。但这个可能性不大，因为“既要……又要……”是一个标准句型，这点小屁事有什么搞不定的?

　　文章综合自股社区、曲高和众、功夫财经公众号等