2016年11月17-18日，由投中信息、投中资本联合主办，投资中国网协办的“中国投资年会·北京”在北京JW万豪酒店举行。本次会议上，上市公司、VC/PE、创新企业三方不同诉求叠加碰撞，构建了一个不同空间相互交融的投资并购生态圈，对资本市场的创新与发展带来深远影响。

　　宜信财富新加坡公司董事总经理、全球地产投资母基金管理合伙人张鹏在主题演讲中表示，从中国私人财富角度来说，世界主要发达经济国家私人财富进行海外布局的比例，最低的是中国和美国。不过他认为，“虽然中国现在私人财富海外布局只有4.8%，根据BCG的预计来说，到2020年会有9.4%左右，这个增量是非常惊人的，13万亿人民币规模，中国私人资本会投资到海外去。”

　　提到资产配置，张鹏表示，没有人不同意房地产是资产配置当中不可缺少的一环。过去10-20年，美国市场的表现，从房地产ODC指数上看，美国核心型房地产的平均表现，跑赢美国标准普尔500回报指数和巴克莱资本家美国总体投资回报指数。全球范围内，前25名财富管理机构资产分布，房地产占了将近一半，从资金量来说，房地产也是最大类别之一。

　　但张鹏认为，对于中国资本投资全球房地产最重要的不是地点，“最重要的是合作伙伴，跟谁合作投资是最关键的。”

　　以下为《投资中国网》整理的宜信财富新加坡公司董事总经理、全球地产投资母基金管理合伙人张鹏精彩观点分享：

　　谢谢大家，我来自于宜信财富，负责宜信财富新加坡办公室的组建和工作。目前办公室有14名同事，同时我们也成功得到新加坡金融管理局颁发的基金管理牌照。刚才听了马总(注：投中资本管理合伙人马峻)的演讲，两个词我非常有同感，他说的是资本寒冬，对于房地产来说是恰恰相反的方面，资本过剩。第二个关键词是资产荒，资产荒在房地产领域来说也是一样的，也是资产荒，不光是中国资产荒，全世界范围内都有资产荒的现象。

　　中国资本走向世界对在座各位来说并不是很陌生，中国资本在全世界并购现在已经超过美国，是世界最大的资本来源。在房地产领域，中国资本投资到全球房地产去。从2013年，主要是保险公司和开发商开始到全球房地产投资。根据2015年的数字，中国资本在全球房地产投资首次超过150亿美金，占到全球资本来源的第五位。但是中国增长率是最快的，2016年上半年，完成了超过160亿，已经超过2015年全年的数字，按照这样增长率下去的话，在不久的将来，我感觉中国资本在全球房地产领域投资也会排到最前面。

　　大家都知道，耳熟能详的，从开发商领域来说，比如2013年2月份万科进行了第一笔在美国的布局，刚好王石当时到美国去哈佛读书学习，在美国布点。同时，包括绿地，都在全球进行布局。有一个特点，美国是我们最关注的市场，同时欧洲是英国为代表，因为地产的流动性不太好的资产类别，但伦敦恰恰提供了世界上最好的地产方面的流动性。从房地产投资来说，所有人都说最关键的三点，是地点、地点加上地点。但我感觉对于中国资本投资到全球房地产里面去最重要的恰恰不是这个，我个人感觉中国资本投到全球房地产最重要的是合作伙伴，跟谁合作投资是最关键的。

　　万科2013年投资到美国的第一笔交易是和铁狮门合作，是美国前五大房地产开发商之一。当时是旧金山的一个住宅开发项目，铁狮门预算比较保守，预计是10%左右的回报，国内资产投资开发项目中如果只有10%左右年化回报是非常低的回报，但是王石亲自和铁狮门CEO见面拍板，就算只有10%的回报我也要做，主要为了学习，但最后回报非常好。包括绿地、万达、复星都进行了全球布局。当然，这个过程中也有做的不好的项目，在洛杉矶市中心建设住宅也是一套卖不出去，也有水土不服。所以，我感觉中国资本投资全球，尤其房地产属于本土化专业化很深的行业，还是需要更多借助比较有实力的合作伙伴一起去。

　　从中国险资方面，大家都比较熟悉的中国人寿、平安都大量进行海外布局，最有名、轰动最大的是安邦保险从希尔顿手中接盘纽约华尔道夫酒店，被中资收购之后奥巴马去美国去纽约再也不住这个酒店了，本来这是美国总统必住的酒店。

　　从中国私人财富角度来说，世界主要发达经济国家私人财富进行海外布局的比例，最低的是中国和美国。美国不管是资本市场还是房地产市场，它本身就占到世界的一半，美国人进行投资的动力和需求上不是那么足。中国不是，中国市场占到世界10%左右，中国人进行海外布局刚刚开始，方兴未艾。虽然现在私人财富海外布局资产量只有4.8%，根据BCG的预计来说，到2020年会有9.4%左右，这个增量是非常惊人的，13万亿人民币规模，中国私人资本会投资到海外去。比较感到欣慰的是，中国私人财富进行海外布局更多的动力还是从资产配置角度来说的。

　　提到资产配置，在座各位肯定没有人不同意房地产是资产配置当中不可缺少的一环。看10年、20年更加有说服力，过去10-20年，美国市场的表现，从房地产ODC指数上看，美国核心型房地产的平均表现，跑赢美国标准普尔500回报指数和巴克莱资本家美国总体投资回报指数。所以，房地产10-20年跑赢了美国股债市场。全球范围内，前25名财富管理机构资产分布，房地产占了将近一半，从资金量来说，房地产也是最大类别之一。举一个例子，黑石下面是四大板块，其中房地产是第一个超过1000亿美金的板块，也是目前黑石下面最大的投资类别。投资行业也推崇耶鲁大学的资产配置，过去20年耶鲁大学捐赠基金会保持了13.5%，非常稳健，房地产的特点是固定收益和VC/PE中间类别，从期限和回报率来说，刚好是两个过渡中间的阶段。

　　宜信进行全球房地产投资，我们怎么看目前的市场和今后的投资机会，从2008年金融危机恢复过程当中，全球整体来看还没有走出2008年金融危机，因为这是百年一遇的金融危机阴影，经济增长乏力，世界央行都在进行放水和刺激政策。资产荒恰恰是因为经济增长乏力，好的投资机会不多，二是央行进行大量史无前例的放水，本来好的资产不多，但想投资到好的项目当中的资金又非常充裕，造成国际上世界范围内的资产荒。房地产由于相对的稳定性，加上可以提供一部分租金代表固定收益，它恰恰是全球资本荒背景下非常受推崇的类别。最近美国大选投票结果，很多人感到很意外。但是我们分析了一下，尤其对美国经济和美国房地产来说实际上是一个利好。其中第一点，特朗普本人是房地产开发商出身，他本人私人财富全部集中在房地产，所以，对美国房地产应该是比较好的事情。再有，他的政策是促进增长，促进基础设施建设，推高通货膨胀率，减税，同时降低监管，对经济实际是非常好的刺激作用。唯一值得关注的是，他对贸易上的政策有可能使美国经济变得更加封闭，其他方面的政策应该都是利好美国政策和房地产的。

　　美国是2008年金融危机之后第一个开始进行经济结构改革的国家，开始央行进行放水，它也是全世界主要经济体当中最早走出困境的。欧洲是2015年开始央行进行放水和刺激政策，比美国调整晚了5年左右的时间，尤其欧洲经济和地产来说正处于从低谷开始触底反弹过程当中。欧洲经济触底反弹，欧洲房地产经济价值还没有恢复到2008年金融危机之前的高值。再是欧洲央行印钞放水刺激政策还在继续当中，还会加码，信贷非常放松，也是一个支持。英国脱欧投票之后短期波动消失，最近一个季度的数字，增长是强于预期的，所以，英国市场我们非常有信心，只不过英镑在今后两年脱欧过程当中有可能有波动，不会是强势货币。欧洲大陆，我们更集中关注核心的欧洲经济体，主要是法国、德国为代表的，加上北欧国家也有非常好的机会。亚洲并不像欧美一样是比较好集中统一的经济体，亚洲投资到房地产布局重点关注日本、中国、澳大利亚为代表的主要经济体。同时也关注香港和新加坡，比较发达，流动性比较好的市场。刚才我也提到了，中国投资人去海外布局，尤其投资到房地产这一类比较本土化专业化类别当中去，投资方怎么做?一方面保险公司、开发商都已经进行布局，但统计数字很多未披露，比如中投，在海外房地产布局非常多。我们也和铁狮门等国际顶级投资都有合作。中国的私人客户怎么布局海外房地产?更关键的是伙伴，跟谁合作，用什么样的方式投资到全球去。

　　我们选择全球最顶级基金管理人发行的基金。比如我们合作的全球排名前五的私募基金管理人，同时它也是大家公认全球私募股权房地产投资排名第一位的投资人，它1995年开始做房地产投资，都是以发行基金形式去做，所有发行基金当中没有一个赔钱的，最差的基金是2007年，当时全球金融风暴，给投资人带来了7%的回报。它1%的项目赔钱，99%的项目赚钱，这也是母基金的好处，它历史上从来没有赔钱，而且是经过2008年的考验，还有7%的净回报，安全性非常高。

　　宜信母基金下也有投资全球排名第二位的私募股权房地产投资。这家机构每个季度其负责人也会来亚洲一次，在与他的沟通中，我们问他，全球投资的风险在哪里?我投你美国十号基金，什么情况下你会赔钱?他的回答是没人能够保证预期5年、10年怎么样，他重点投美国，美国如果再发生下一个大的金融危机，美国的收入下降20%的话，我这个基金也会赔钱，但是你要做一个预判，今后美国在3-5年，甚至10年当中，再发生一个2008年一样的金融危机的可能性多大，感觉非常小。第二个，他说如果真的发生了，我可以给你保证的是，我绝对不是你第一个打电话的人，如果美国那时候发生这么大动荡，经济下行20%，我作为国际上最有名的投资人，我的能力你还是放心的。反面来讲，对于中国资本，尤其对于中国高净值客户私人资本投资全球的话，最关键的是选择什么样的机构帮助他们进行海外布局，这些机构本身进行海外布局的时候选择什么样的高品质的合作伙伴，这是非常重要的一点。

　　今天就和大家分享这些，谢谢。